2단계 스트레스 DSR 도입, 주택담보대출 선택 전략은? 주기형 금리 선택이 유리한 이유

 

최근 금융당국이 가계대출 억제를 위해 시행한 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 주택담보대출(주담대) 한도가 축소되면서, 금융 소비자들이 대출 선택에 있어 복잡한 고민에 빠지게 됐습니다. 이에 따라 전문가들은 대출 한도가 상대적으로 크고 금리가 낮은 주기형 금리를 선택한 뒤, 중도상환수수료가 없어지는 3년 후에 다른 상품으로 갈아타는 전략이 유리하다고 조언하고 있습니다. 이번 글에서는 주기형 금리 선택의 장점과 주담대 선택 시 고려해야 할 사항들을 자세히 살펴보겠습니다.

 

 

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스트레스 DSR 2단계 규제란?

2024년 9월부터 본격적으로 시행된 스트레스 DSR 2단계 규제는 대출자의 대출 가능 한도를 산정할 때 금리 변동성을 반영하는 제도입니다. 이는 금리 상승에 따른 채무 상환 부담을 줄이기 위해 대출 한도를 줄이는 방식으로, 기존 DSR 계산 방식에 더해 금리 상승을 가정한 스트레스 금리를 적용하여 대출 가능 금액을 산출합니다.

스트레스 DSR 규제에 따르면, 대출 상품 유형에 따라 스트레스 금리가 달리 적용됩니다:

• 변동형 주담대: 0.75%포인트(수도권은 1.2%포인트 추가)
• 고정형 주담대: 0.45%포인트(수도권은 0.72%포인트 추가)
• 주기형 주담대: 0.23%포인트(수도권은 0.36%포인트 추가)

이로 인해 변동형과 고정형에 비해 스트레스 금리가 낮은 주기형 주담대가 한도 측면에서 더 유리해진 상황입니다.

주기형 주담대, 왜 유리할까?

주담대 금리는 크게 변동형과 주기형으로 나뉘는데, 변동형 금리는 6개월마다 금리가 변동하는 반면, 주기형 금리는 5년 동안 고정된 금리가 적용되며 이후 변동으로 전환됩니다. 최근 들어 금융당국이 금리 인상을 유도하면서, 변동형 금리보다 주기형 금리가 상대적으로 낮게 유지되고 있습니다.

2024년 9월 현재 5대 시중은행(KB국민, 신한, 하나, 우리, NH농협)의 주담대 금리는 다음과 같이 집계됩니다:

• 변동형 주담대 금리: 연 4.56~6.67%
• 주기형 주담대 금리: 연 3.72~6.12%

실제로 변동형과 주기형의 금리 차이는 하단 기준으로 0.84%포인트, 상단 기준으로 0.55%포인트까지 차이가 나며, 주기형 금리가 더 낮습니다. 이는 주담대 대출자들에게 금리 측면에서 유리한 조건을 제공하는 동시에, 대출 한도 면에서도 이점을 제공합니다.

가령, 연봉 6000만 원인 수도권 직장인이 연 4.5% 금리로 40년 만기 주담대를 받을 경우, 주기형을 선택하면 4억2200만 원까지 대출이 가능하지만, 변동형을 선택할 경우 3억7700만 원으로 한도가 축소됩니다. 주기형과 변동형의 한도 차이가 약 9%포인트나 발생하는 것입니다.

기준금리 인하 가능성과 갈아타기 전략

하반기에는 기준금리 인하 가능성이 높아지고 있습니다. 만약 금리가 하락할 경우, 주기형 주담대의 5년 고정 금리는 부담이 될 수 있습니다. 그렇기 때문에 전문가들은 주기형 주담대를 먼저 선택한 뒤, 3년 후 중도상환수수료가 면제되는 시점에 갈아타는 전략을 추천하고 있습니다.

대부분의 주담대 상품은 대출 실행 후 3년이 지나면 중도상환수수료가 없기 때문에, 금리 상황에 따라 변동형 또는 고정형 상품으로 갈아타는 것이 가능합니다. 또한, 변동형에서 고정형이나 주기형으로의 갈아타기는 3년 이내에도 중도상환수수료가 면제되는 경우가 많으므로, 변동성을 적극적으로 활용할 수 있습니다.

 

 

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DSR 계산에 포함되는 기존 대출 정리도 중요

대출 한도를 최대한 확보하기 위해서는 주기형 금리 선택 외에도 기존 대출을 정리하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 쓰지 않는 마이너스 통장이나 신용대출이 있다면 이를 정리하는 편이 좋습니다. 마이너스 통장의 경우, 한도가 사용 여부와 관계없이 갚아야 할 신용대출로 간주되며, DSR 계산 시 한도의 5분의 1이 연 상환 금액으로 포함되기 때문입니다. 따라서 불필요한 마이너스 통장이나 신용대출을 정리하면 더 큰 대출 한도를 확보할 수 있습니다.

결론: 주기형 금리 선택 후 3년 후 갈아타는 전략이 현명

금리 인상과 2단계 스트레스 DSR 규제가 시행되는 현 시점에서, 주택담보대출을 선택할 때에는 주기형 금리가 가장 유리합니다. 스트레스 금리가 낮아 대출 한도가 더 크고, 금리도 변동형보다 낮기 때문에 금융 소비자들이 우선적으로 고려할 만한 상품입니다.

또한, 3년 후 중도상환수수료가 없을 때 갈아타는 전략을 통해 금리 하락에 유연하게 대응할 수 있으며, 기존 대출을 정리하여 DSR 계산에 포함되는 대출 상환 부담을 줄이는 것도 중요한 포인트입니다.

따라서 대출을 계획 중인 소비자들은 금리 동향을 면밀히 살피면서 현명한 선택을 하는 것이 바람직합니다.